การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบบนที่ดินบริเวณห้าแยกลาดพร้าว

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ในซอยลาดพร้าว 10 บนที่ดินขนาด 7-1-80 ไร่ จากการวิเคราะห์ปัจจัยทางด้านกายภาพ ด้านทำเลที่ตั้ง ด้านการตลาดและด้านการเงินเบื้องต้น พบว่าการพัฒนาที่พักอาศัยแนวราบมีความเหมาะสมที่สุดในการพัฒนาโครงการบนที่ดินแห่งนี้ การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดในปัจจุบันพบว่า ตลาดบ้านลักชัวรี่ใจกลางเมืองยังคงเติบโตได้ดี ส่วนหนึ่งเกิดจากความต้องการบ้านของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนมีการเปลี่ยนแปลงจากเดิมที่คอนโดมิเนียมลักซูรี่หันมาสนใจซื้อบ้านหรูใจกลางเมืองกันมากขึ้น แม้จะมีแนวโน้มว่าขนาดที่ดินจะมีขนาดเล็กลงและเป็นแนวบ้านทรงสูงมากก็ตาม เมื่อวิเคราะห์ความต้องการและพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าโดยการสัมภาษณ์ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ ในทำเลห้าแยกลาดพร้าว จนได้แนวคิดและภาพรวมโครงการเป็นผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวผสมกับบ้านแฝด เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่ามากที่สุด จำนวนทั้งหมด 49 ยูนิต ในราคา 35,900,000 – 49,732,800 บาท ภายใต้ชื่อโครงการ “GRAND VIOLA : Latprao 10” จากการศึกษามูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนพบว่า ในกรณีสถานการณ์ปกติโครงการมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 1,945,314,400 บาท โดยจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 186,087,050 บาท และมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 20.24% ส่วนในกรณีสถานการณ์ดีที่สุดจะมีมูลค่าโครงการ 2,042,580,120 บาท โดยจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 357,949,970 บาทและมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 26.13% และในกรณีสถานการณ์แย่ที่สุดจะมีมูลค่าโครงการ 1,848,048,680 บาท โดยจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 31,978,517 บาทและมีอัตราผลตอบแทนเท่ากับ 14.18% เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้พบว่าโครงการนั้นมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) และอัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ถือว่าค่อนข้างดีและยังสามารถรักษามูลค่าปัจจุบันสุทธิให้เป็นบวกได้แม้ในกรณีสถานการณ์แย่ที่สุด ทั้งนี้เนื่องจากมีปัจจัยด้านราคาขายที่ส่งผลกระทบต่อความอ่อนไหวของการพัฒนาโครงการ ดังนั้นจึงควรเพิ่มความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะกิจกรรมใด ๆ ที่อาจจะส่งผลกระทบด้านลบต่อปัจจัยด้านราคาขาย อาทิ การลดราคาขายหรือการให้ส่วนลดของแถม รวมถึงการพยายามควบคุมต้นทุนในทุก ๆ ด้าน เพื่อลดความเสี่ยงจากปัจจัยต่าง ๆ ข้างต้นที่จะส่งกระทบต่อผลตอบแทนในการลงทุนพัฒนาโครงการ