การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ park and ride ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

เนื่องจากกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน มีจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้นและมีแนวโน้มการเติบโตของจำนวนประชากรจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกที่ความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่มีแนวโน้มสูงมากขึ้น โดยสะท้อนจากโครงการอยู่อาศัยทางราบที่มีการเปิดตัวในพื้นที่รอบนอกอย่างต่อเนื่องหลายปี ซึ่งทำให้การเดินทางของคนมีระยะทางที่มากขึ้นและประกอบกับปัจจุบันกรุงเทพมหานครติดอันดับของเมืองที่มีจราจรติดขัดอันดับ 1 ของเอเชีย ยิ่งเป็นการเสริมให้คนใช้เวลาในการเดินทางมากขึ้น ดังนั้น การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะเป็นทางเลือกมากขึ้นโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่มีจำนวนผู้โดยสารมากขึ้น เนื่องจากรถไฟฟ้าช่วยประหยัดเวลาและสามารถควบคุมเวลาในการเดินทางได้ แต่ด้วยปัญหาการเดินทางมายังรถไฟฟ้าของกรุงเทพที่ไม่มีระบบ Feeder ที่ดีและสะดวกเพียงพอ ทำให้คนต้องใช้รถส่วนตัวในการเดินทางมากขึ้น และด้วยปัจจุบันทั้งค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และเวลาที่ใช้ไปกับการเดินทางที่ควบคุมไม่ได้ พร้อมกับมีการส่งเสริมให้ใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ดังนั้น หากมีจุดจอดรถเพื่อเชื่อมต่อไปการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ก็จะทำให้ผู้ใช้บริการอยากที่จะใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น แต่เนื่องด้วยปัจจุบัน ที่จอดรถบางสถานีไม่เพียงพอต่อความต้องการของคนในพื้นที่ จึงทำให้เกิดการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาจุดจอดรถในกรุงเทพมหานครจากการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินเบื้องต้น ทำให้เกิดโครงการ Let’s Park เป็นอาคารจอดแล้วจรเอกชนตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าคูคตเพียง 350 ม. ตั้งอยู่บนถนนลำลูกกา อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี บนเนื้อที่ 4-3-64.6 ไร่ โดยเป็นอาคารสูง 10 ชั้น อาคารสูง 23.375 ม. พื้นที่ใช้สอยอาคารรวม 46,076.5 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่ให้เช่ารวม 21,894 ตารางเมตร คิดเป็น 47.5% โดยแบ่งเป็นที่จอดรถให้เช่า 21,894 ตารางเมตรและพื้นที่พาณิชยกรรม 318 ตารางเมตร ซึ่งมี 1,797 ช่องจอดสำหรับรถยนต์ 110 ช่องจอดสำหรับจักรยานยนต์ 40 ช่องจอดสำหรับจักรยาน และ 5 ช่องจอดสำหรับจุดชาร์จรถไฟฟ้า นอกจากนั้นในพื้นที่ชั้นล่างยังมีบริเวณสำหรับจุดพักคอยสำหรับคิวรถประเภทต่างๆ เช่น คิวรถตู้ คิวจักรยานยนต์รับจ้าง คิวรถสองแถว เพื่ออำนวยความสะดวกและเป็นจุดเชื่อมต่อในการเดินทางให้กับผู้ใช้บริการกลุ่มอื่นๆด้วย จึงเป็นที่มาของชื่อโครงการที่ต้องการเป็นจุดพักทั้งรถและคน โดยใช้แหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการมาจากส่วนของเจ้าของ 34.7% และการกู้ยืมจากสถาบันทางการเงิน 65.3% ส่วนต้นทุนทางการเงินถั่วเฉลี่ย (WACC) จะอยู่ที่ 3.95% และเมื่อวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ พบว่า มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 219,898,262.74 บาท ซึ่งมากกว่า 0 ส่วนผลตอบแทนภายใน (IRR) อยู่ที่ 6.32% ซึ่งมากกว่าต้นทุนทางด้านการเงินถั่วเฉลี่ย (WACC) และระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) จะอยู่ที่ 14 ปี 11.9 เดือน ถึงแม้จะมีผลตอบแทนที่ต่ำและระยะเวลาคืนทุนนานกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แต่ผลตอบแทนทางด้านสังคมที่โครงการประเภทนี้จะช่วยส่งเสริมให้คุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่ดีขึ้นได้ด้วย จึงสรุปได้ว่าโครงการ Let’s Park มีความเป็นไปทางการเงินและมีความน่าลงทุน