แนวทางการพัฒนาพื้นที่ ในการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR bonus) ของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานคร

การวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสำรวจและวิเคราะห์ว่า มาตรการใดในการให้ FAR Bonus ตามผังฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่สามารถสร้างแรงจูงใจได้มากที่สุดต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานคร โดยงานวิจัยนี้เป็นเชิงคุณภาพโดยการสัมภาษณ์เชิงลึกจากกลุ่มผู้ให้ข้อมูล 3 กลุ่ม ได้แก่ เจ้าหน้าที่ สำนักงานวางผังและพัฒนาเมือง นักวิชาการ ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร ถึงเงื่อนไขและข้อจำกัดต่อการนำการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) มาใช้ รวมถึงใช้เครื่องมือ การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility) โดยมุ่งเน้นศึกษาจากมาตรการ การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ที่เพิ่มมาใหม่ 5 ข้อ และนำผลการศึกษามาวิเคราะห์ และเปรียบเทียบความคุ้มค่าในการลงทุน ผลการศึกษา พบว่า การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) นั้น ไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง เนื่องจากเป็นการสละที่ดินของผู้ประกอบการซึ่งมูลค่าที่ดินที่สละนั้น ไม่คุ้มค่ากับพื้นที่ก่อสร้างที่ได้รับเพิ่ม และมีข้อจำกัดของพื้นที่ เช่น พื้นที่ริมน้ำสาธารณะ พื้นที่ใกล้ขนส่งสาธารณะหรือพื้นที่ที่จะต้องมีถนนสาธารณะ 2 สายอยู่ด้วยกันในพื้นที่ การนำมาตรการไปใช้ยังต้องคำนึงถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในหลาย ๆ ด้าน ซึ่งมีกระบวนการขั้นตอนในการออกแบบใช้ระยะเวลาและต้นทุนสูง ไม่คุ้มค่ากับพื้นที่ที่ได้เพิ่มจากมาตรการ ซึ่งเป็นเงื่อนไขหลักที่ทางผู้ประกอบการยังคำนึงและส่งผลให้เกิดการนำมาตรการการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่ถูกใช้งานแพร่หลาย