Subcapitalização: o caso da PDG incorporadora imobiliária

O presente estudo visa identificar o padrão de capitalização das empresas veículo de incorporação imobiliária controladas pela PDG S.A. A hipótese é que os capitais sociais das empresas são irrisórios frente às demandas de capital necessárias à execução dos edifícios. Essa subcapitalização pode evidenciar como a origem dos recursos é concentrada no capital de terceiros e não do próprio incorporador. Pela analise, foi identificado que mais de 50% dos veículos apresentam capital inferior à R$7MM. A frequência de distribuição demonstra que 73% da população tem capital entre R$ 0 e R$ 15MM, chegando a 87% no extrato até R$ 30MM. A confrontação destes dados com os custos totais dos empreendimentos pode indicar de forma precisa o nível de capital próprio nos veículos. Numa analise preliminar, considerando um custo total médio de R$ 8.000,00 por metro quadrado de área construída, é possível afirmar que o capital próprio, na média, corresponde à menos do que 1.000m2.本研究旨在识别由PDG S.A.控股的房地产开发载体企业的资本结构模式。本研究提出的假设为：相较于楼宇开发建设所需的资本投入需求，相关企业的注册资本（registered capital）显得微不足道。此种资本不足的情形可反映出，项目资金来源高度集中于第三方资本，而非房地产开发商自身的自有资本（owner's equity）。经分析发现，超过50%的载体企业注册资本低于700万雷亚尔（R$7MM）。分布频率数据显示，73%的研究总体企业注册资本处于0至1500万雷亚尔区间，而3000万雷亚尔及以下的企业占比可达87%。将上述数据与项目总成本进行对比，可精准反映出各载体企业的自有资本水平。在初步分析环节，若以每平方米建筑面积8000雷亚尔的平均总成本为基准进行测算，可得出如下结论：样本企业的平均自有资本仅对应不足1000平方米（1000m²）的建筑面积。