การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบริเวณถนนบรรทัดทอง

รายงานการค้นคว้าอิสระฉบับนี้ ได้มีการทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณถนนบรรทัดทอง แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี ซึ่งที่ดินมีขนาด 1-0-0 ไร่ มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า โดยที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ในเขตผังเมืองสีแดง พ.3 มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 7:1 และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ไม่น้อยกว่า 4.5% ผู้จัดทำได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ทาง กฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน ทำให้วิเคราะห์ได้ว่าทางเลือกในการพัฒนาที่ดินที่ดีที่สุดออกมาเป็นรูปแบบของคอนโดมิเนียม low rise โดยรายงานการค้นคว้าอิสระฉบับนี้ทำภายใต้สมมติฐานที่ว่ารถไฟฟ้า MRT สายสีส้มฝั่งตะวันตกได้มีการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อยทำให้ที่ดินที่นำมาศึกษาได้ FAR Bonus สามารถก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตรได้รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมจะเป็นอาคารพักอาศัยสูง 23 เมตร 1 อาคาร จำนวนห้องขาย 131 ห้อง (ขนาดพื้นที่ห้อง 35 -65 ตร.ม.) ราคาเฉลี่ยขายต่อตารางเมตรอยู่ที่ 170,000 บาทต่อตารางเมตร จับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นพนักงานบริษัทเอกชนทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติในระดับผู้บริหารระดับกลาง เจ้าของกิจการ แพทย์ พนักงานระดับสูงในโรงพยาบาลเอกชน กลุ่มผู้ปกครองนักเรียนเอกชน/นานาชาติ/มหาวิทยาลัยในพื้นที่ ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ใกล้ที่ทำงาน เดินทางสะดวก รวมถึงนักลงทุนอสังหาฯที่ซื้ออาจมองในเรื่องของการซื้อไว้เป็นทรัพย์สินในอนาคตเนื่องจากทำเลใจกลางเมืองและพื้นที่เหลือขายในบริเวณนี้ค่อนข้างน้อยแล้วสำหรับในปัจจุบันทางด้านผลตอบแทนนั้นโครงการ THE GOLDEN LINE มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นอยู่ที่กว่า 803.4 ล้านบาท ในการศึกษาทางด้านการเงินและจากการคำนวณกระแสเงินสดนั้นพบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV) ของโครงการจะอยู่ที่ 62.5 ล้านบาท ในขณะที่มูลค่า NPV ของส่วนของเจ้าของจะอยู่ที่ 36.4 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากดูจากเงื่อนไขในการลงทุนจะพบว่าถ้า NPV เป็นบวกแสดงว่าสามารถที่จะลงทุนได้ ส่วนการพิจารณาเครื่องมือที่ใช้ในการพิจารณาลงทุนอีกเครื่องมือหนึ่งคือการคำนวณหาอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการ (Internal Rate of Return : IRR) โครงการดังกล่าวสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการเท่ากับ 17.49% และมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของส่วนของเจ้าของอยู่ที่ 25.46% ซึ่งมีค่ามากกว่าต้นทุนการเงินของโครงการ (WACC) ซึ่งอยู่ที่ 8.98% และต้นทุนทางการเงินของส่วนของเจ้าของซึ่งอยู่ที่ 12.80% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสามารถพัฒนาโครงการดังกล่าวได้เช่นกัน