การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าติดถนนสุวินทวงศ์ เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร

เมื่อพูดถึงหนองจอก คงเป็นเขตหนึ่งในกรุงเทพที่ไม่ค่อยได้ถูกกล่าวถึงหรือเป็นที่รู้จักนัก แต่ปัจจุบันสุวินทวงศ์ - หนองจอกได้มีการเจริญเติบโตขึ้นเรื่อยๆ จากอิทธิพลการขยายตัวของเมือง ในปีปัจจุบัน 2565 หนองจอกมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากติด 1 ใน 3 ของกรุงเทพ แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของเขตหนองจอกในอนาคตและเป็นที่น่าสนใจในการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก จึงได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในบริเวณถนนสุวินทวงศ์ เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร โครงการมีขนาด 9 ไร่ 40 ตารางวา (3,640 ตารางวา) ซึ่งได้ทำการกลั่นกรองทางความคิดทางด้านกฏหมาย , ทางด้านกายภาพ, การตลาด และการเงินเบื้องต้น ตามหลักการใช้ประโยชน์สูงที่สุด และดีที่สุด (Highest and best use) พบว่าที่ตั้งของโครงการศักยภาพและมีความเหมาะสม สําหรับพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบ ทั้งนี้ได้มีการเสนอแนวคิดโครงการที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ภายใต้แบรนด์ พนา (PANAA SUWINTHAWONG) มีด้วยกัน 2 รูปแบบ จํานวน 41 หลัง ขนาดที่ดิน ประมาณ 50-80 ตารางวา ขนาดพื้นที่ใช้สอย 145 – 180 ตารางเมตร เพื่อรองรับกับความต้องการของกลุ่มเจ้าของคนในพื้นที่ที่ต้องการขยายครอบครัว และย้ายจากในเมืองรอบข้างมาอยู่ชานเมือง โดยมีรายได้ต่อ ครัวเรือนตั้งแต่ 60,000 – 100,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน ราคาบ้านเดี่ยวของโครงการ อยู่ที่ 5,100,000 – 7,200,000 บาท ซึ่งบ้านเดี่ยวของโครงการจะมีการออกแบบหน้าตาและจัดการพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า พร้อมมีสิ่งอํานวยความสะดวกในโครงการเช่น คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ การศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน พบว่ามูลค่าโครงการเท่ากับ 230,100,000 บาท มูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 176,111,646 บาท แบ่งออกเป็นต้นทุนที่ดิน เท่ากับ 69,160,000 บาท ค่าพัฒนาสาธารณูปโภคและค่าบริหาร เท่ากับ 12,284,346 บาท และค่าก่อสร้าง เท่ากับ 94,667,300 บาท โดยระยะเวลาการขายของโครงการอยู่ที่ประมาณ 21 เดือน ทั้งนี้มีการ กู้ยืมร้อยละ 46.47 ของมูลค่าเงินลงทุน ต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ยร้อยละ 8.43 และอัตราผลตอบแทนที่ เจ้าของคาดหวังเท่ากับร้อยละ 10.85 เมื่อทำการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการพบว่ามูลค่า ปัจจุบันของกระแสเงินสุทธิสําหรับโครงการเท่ากับ 33,795,714 บาท และมูลค่าปัจจุบันของกระแส เงินสดสุทธิสําหรับส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 23,994,123 บาท ซึ่งมูลค่าปัจจุบันของโครงการนั้นมีค่า มากกว่าศูนย์ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสําหรับโครงการ เท่ากับร้อยละ 31.92 และผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวังที่ร้อยละ 41.48 ดังนั้นเมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการแล้ว พบว่า พนา สุวินทวงศ์ มีความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการ