การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบริเวณตำบลบางกระสอ จังหวัดนนทบุรี (ซอยรัตนาธิเบศร์ 22 แยก 7)

โครงการแสนสุข อะพาร์ตเมนต์ ตั้งอยู่ที่ซอยรัตนาธิเบศร์ 22 แยก 7 ต.บางกระสอ อ.เมือง จ.นนทบุรี ขนาดที่ดิน 364 9 ตารางวา (0-3-64 ไร่) มีอาณาเขตโดยรอบดังนี้ทิศเหนือติดกับบ้านพักอาศัยส่วนตัว 2 ชั้นทิศตะวันออกติดกับถนนซอยรัตนาธิเบศร์ 22 แยก 9ทิศใต้ติดกับบ้านพักอาศัยส่วนตัว 2 ชั้นทิศตะวันตก ติดกับถนนซอยรัตนาธิเบศร์ 22 แยก 7การค้นคว้าอิสระนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่ศึกษา โดยผู้ศึกษาได้ทำการกลั่นกรองแนวคิด วิเคราะห์ข้อมูลทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงินเบื้องต้น เพื่อสรุปรูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนา ผลสรุปคือ อาคารอยู่อาศัยรวมประเภทอะพาร์ตเมนต์ระดับปานกลาง มีความเป็นไปได้ในการลงทุนที่สุด ซึ่งต่อมาได้มีการศึกษาอุปสงค์ อุปทานของโครงการอะพาร์ตเมนต์ในระแวกพื้นที่ศึกษา วิเคราะห์คู่แข่งทั้งทางตรงแล้วทางอ้อม ตลอดจนพฤติกรรมของกลุ่มที่คาดว่าจะเป็นกลุ่มเป้าหมาย โดยใช้หลักการวิเคราะห์ทางการตลาด ทบทวนวรรณกรรม รวมถึงการลงพื้นที่เพื่อสำรวจและสัมภาษณ์ลูกค้าเป้าหมาย เพื่อกำหนดรูปแบบโครงการที่ตรงกับความต้องการขอลกลุ่มลูกค้า มีรายละเอียด ดังนี้รูปแบบโครงการอะพาร์ตเมนต์เช่ารายเดือน สูง 6 ชั้นลักษณะการออกแบบทันสมัย เรียบง่าย เน้นโทนสีธรรมชาติพื้นที่ใช้สอย3,930 ตร.ม.กลุ่มลูกค้าเป้าหมายตลาดหลัก: กลุ่มคนวัยทำงาน อายุ 22-33 ปี มีรายได้ต่อเดือนอยู่ระหว่าง 16,000-25,000 บาทตลาดรอง: นักศึกษา อายุ 18-21 ปี ราคาค่าเช่าห้องพัก5,500-6,500 บาทขนาดห้องพัก25-30 ตร.ม.สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นที่สวนส่วนกลาง โถงรับรอง โซนนั่งพักทุกชั้น ที่จอดรถ ร้านค้าใต้อาคาร ตู้กดน้ำ/อาหารอัตโนมัติ เครื่องซักผ้า/เครื่องอบผ้าหยอดเหรียญระบบรักษาความปลอดภัยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ระบบกล้องวงจรปิด พร้อมแอพลิเคชัน 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด ระบบป้องการอัคคีภัย และอุปกรณ์ระงับเหตุเพลิงไหม้โครงการแห่งนี้มีจุดแข็งด้านการตลาด ดังต่อไปนี้(1) ทำเลที่ตั้งใกล้แหล่งชุมชน ใกล้แหล่งงาน (2) การคมนาคมสะดวก เข้าออกได้ทั้งจากถนนรัตนาธิเบศร์ และถนนติวานนท์ มีระบบขนส่งสาธารณะรองรับ หลายประเภท สะดวกต่อการเดินทาง(3) พื้นที่ใช้สอยภายในห้องแบ่งเป็นสัดส่วน ให้ความรู้สึกเหมือนอยู่คอนโดมิเนียม(4) สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มี Co-living space ในแต่ละชั้น (5) มีร้านค้าใต้อาคาร ที่สนับสนุนการอยู่อาศัยของคนในอาคาร(6) มีจำนวนที่จอดรถปริมาณเพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการกลุ่มเป้าหมายคนทำงานแหล่งเงินทุน มาจากส่วนของเจ้าของและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนเป็น จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ สรุปผลได้ดังนี้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 24,688,391 บาทอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 12.71% Payback period 13.74 ปีเมื่อวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนต่อการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยด้านอัตราค่าเช่า อัตราการเช่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และอัตราค่าก่อสร้าง ชี้ให้เห็นได้ว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการแสนสุข อะพาร์ทเมนต์ มีความเป็นไปได้ในการลงทุน