การศึกษาผลกระทบของสิ่งแวดล้อมสรรค์สร้างต่อราคาประเมินที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเชียงใหม่

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา เมืองเชียงใหม่ได้ประสบกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะในพื้นที่รอบเขตเมืองหลัก ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นตามจำนวนประชากรและการลงทุนทางธุรกิจ ทั้งในระดับท้องถิ่นและระดับนานาชาติ ส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินในเขตเมืองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกปี โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง เช่น พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางเมือง แหล่งงาน โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ส่งผลต่อระดับราคาประเมินที่ดินในบริบทของเมืองเชียงใหม่ยังไม่ถูกวิเคราะห์ในเชิงระบบอย่างครอบคลุม โดยเฉพาะในมิติของ “สิ่งแวดล้อมสรรค์สร้าง” (Built Environment) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สะท้อนลักษณะการวางผังเมือง ความสะดวกในการเข้าถึงบริการสาธารณะ และความน่าอยู่ของพื้นที่ในเชิงคุณภาพงานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ผลกระทบของสิ่งแวดล้อมสรรค์สร้างต่อราคาประเมินที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเชียงใหม่ โดยใช้การวิเคราะห์เชิงพื้นที่ร่วมกับแบบจำลองราคาฮีโดนิค (Hedonic Pricing Model: HPM) ในการหาความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยต่าง ๆ ของสิ่งแวดล้อมสรรค์สร้างกับระดับราคาประเมินที่ดิน งานวิจัยนี้ใช้ข้อมูลทุติยภูมิจากหน่วยงานราชการ ได้แก่ กรมธนารักษ์และเทศบาลนครเชียงใหม่ โดยเก็บข้อมูลราคาประเมินที่ดินในรอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569 ครอบคลุมแปลงที่ดินจำนวน 142,976 แปลง และข้อมูลประเภทการใช้ประโยชน์ของอาคารที่อยู่อาศัยจำนวน 89,093 อาคาร ในเขตเมืองเชียงใหม่ ซึ่งกำหนดขอบเขตพื้นที่ศึกษาภายในแนวทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 121 หรือถนนรอบเมืองเชียงใหม่การวิเคราะห์รูปแบบเชิงพื้นที่ (Spatial Pattern) โดยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) พบว่า พื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินสูงที่สุดกระจุกตัวอยู่ในบริเวณถนนท่าแพ ถนนช้างคลาน และถนนช้างม่อย ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางพาณิชยกรรมของเมือง ขณะที่พื้นที่ราคาต่ำอยู่ในเขตชานเมือง เช่น ตำบลสันปูเลย อำเภอดอยสะเก็ด ซึ่งเป็นพื้นที่เกษตรกรรมดั้งเดิม โดยย่านลอยเคราะห์เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยสูงที่สุดถึง 108,500 บาทต่อตารางวา การวิเคราะห์แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของมูลค่าที่ดินระหว่างศูนย์กลางเมืองและพื้นที่รอบนอกตามระดับการพัฒนาและการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานในการวิเคราะห์เชิงสถิติ ใช้แบบจำลองถดถอยพหุคูณในรูปแบบ Linear-Linear โดยใช้เทคนิค Stepwise Regression เพื่อคัดเลือกตัวแปรที่มีนัยสำคัญทางสถิติ พบว่า ปัจจัยสิ่งแวดล้อมสรรค์สร้างที่มีความสัมพันธ์เชิงบวกกับราคาประเมินที่ดิน ได้แก่ (1) ความใกล้ชิดกับห้างสรรพสินค้า (2) ข้อจำกัดการใช้ที่ดินตามผังเมือง (3) ความใกล้ชิดกับสวนสาธารณะ (4) ความใกล้ชิดกับแม่น้ำ (5) พื้นที่ที่มีประวัติน้ำท่วมซ้ำซาก และ (6) ถนนสายรอง ในทางกลับกัน ปัจจัยที่มีความสัมพันธ์เชิงลบ ได้แก่ (1) ย่านเศรษฐกิจ (CBD) (2) โรงพยาบาล (3) ศูนย์กีฬา (4) สถานีรถไฟ (5) ถนนสายหลัก และ (6) สนามบิน ขณะที่สถานศึกษาและสถานีขนส่งไม่แสดงนัยสำคัญทางสถิติ แต่จากมุมมองเชิงนโยบายยังมีความสำคัญต่อการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานเมืองนอกจากนี้ ยังได้จัดกลุ่มตัวแปรออกเป็น 4 หมวดสำคัญ ได้แก่ (1) ปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวกทางเศรษฐกิจ (2) ปัจจัยด้านบริการสาธารณะเพื่อคุณภาพชีวิต (3) ปัจจัยด้านนันทนาการและสิ่งแวดล้อม และ (4) ปัจจัยด้านการเข้าถึง ซึ่งมีบทบาทต่อการรับรู้คุณค่าของที่ดินและความน่าอยู่ในพื้นที่ต่าง ๆ ข้อค้นพบชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของการกำหนดราคาประเมินที่ดิน ซึ่งไม่ควรพิจารณาเพียงลักษณะทางกายภาพหรือระยะทางจากถนนสายหลักเท่านั้น แต่ควรบูรณาการข้อมูลสิ่งแวดล้อมสรรค์สร้างในเชิงพื้นที่และเชิงคุณภาพด้วยข้อเสนอแนะเชิงนโยบายจากงานวิจัยนี้ คือ การพัฒนาระบบการประเมินราคาที่ดินให้ครอบคลุมปัจจัยเชิงพื้นที่และคุณภาพสิ่งแวดล้อมโดยรอบ การวางแผนโครงสร้างพื้นฐานอย่างสมดุลในทุกพื้นที่ เพื่อป้องกันการกระจุกตัวของมูลค่าทรัพย์สินในพื้นที่ศูนย์กลางเท่านั้น และการใช้ผลการศึกษานี้เป็นฐานข้อมูลสำหรับการวางผังเมือง การออกแบบพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ และการกำหนดเขตส่งเสริมการลงทุน เพื่อให้เกิดการพัฒนาเมืองเชียงใหม่อย่างทั่วถึง ยั่งยืน และสอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่