การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน ติดถนนสุขุมวิท อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

โรงแรม Delfina Hotel Banchang ตั้งอยู่ติดถนนสุขุมวิท ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง เลขที่โฉนดที่ดิน 8751 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 59.9 ตารางวา หรือ 1,159.9 ตารางวาจากผลการวิเคราะห์พบว่า โรงแรม Delfina Hotel Banchang มีความเป็นไปได้ทั้งในด้านกฎหมาย การตลาด และมีความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่อยู่ใน โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และอยู่ใกล้สนามบินอู่ตะเภา บวกกับมีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่องในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้โครงการประเภทโรงแรมยังคงเป็นที่ต้องการทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติ อีกทั้งที่ดินตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก การพัฒนาโครงการโรงแรมนั้นทำให้สามารถเข้าถึงโครงการได้ง่าย การลงทุนในโครงการประเภทโรงแรมจึงมีความเป็นไปได้ในการพัฒนามากที่สุดลักษณะของโครงการเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง ประกอบด้วยห้องพักทั้งหมด 249ห้อง โดยโครงการประกอบไปด้วย 2 อาคาร โดยอาคาร A เป็นอาคารที่มีทั้งห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนอาคาร B จะมีทั้งห้องพักและที่จอดรถ ในอาคาร A จะประกอบไปด้วยห้องพัก Standard Type A ขนาด 28 ตารางเมตร จำนวน 85 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 34.1% ห้องพัก Standard Plud ขนาด 30 ตารางเมตร จำนวน 30 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 12% และในอาคาร B จะประกอบไปด้วยห้องพัก Standard Type B ขนาด 28 ตารางเมตร จำนวน 120 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 48.2% ห้องพัก Deluxe Grand ขนาด 56 ตารางเมตร จำนวน 6 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 2.4% นอกจากนี้ ยังมีห้องพักแบบรายเดือน จำนวน 8 ห้อง คิดเป็น 3.2% โรงแรมมีการตกแต่งที่เรียบง่าย ดูทันสมัยไม่หรูหราเข้าถึงได้ง่ายราคาไม่แพง เหมาะสำหรับการพักผ่อนและทำงานพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วนกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักคือ ผู้ที่เดินทางมาทำงานในจังหวัดระยอง ติดต่อนิคมอุตสาหกรรม รวมไปถึงผู้ใช้บริการสนามบิน พนักงานสายการบิน ที่ต้องการเข้าพักระยะสั้น ลูกค้าที่เข้าพักเป็นกลุ่ม เช่นการจัดงานประจำปีของบริษัท การอบรมสัมมนา เนื่องจากทางโรงแรมมีห้องจัดเลี้ยงรองรับด้วย สิ่งอำนวยความสะดวกของโรงแรม อาทิเช่น สระว่ายน้ำ ห้องจัดเลี้ยง รวมถึงร้านสะดวกซื้อและห้องอาหารที่รองรับผู้ใช้บริการทั้งภายในและภายนอกสมมติฐานทางการเงินกำหนดให้สัดส่วนผู้ลงทุนและเงินกู้สถาบันที่สัดส่วน 50:50 โดยต้นทุนโครงการ 391.107 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนเจ้าของ 195.553 ล้านบาท และเงินกู้สถาบัน 195.553 ล้านบาท โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) อยู่ที่ 8.70% ซึ่งหากพิจารณาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์กาผลตอบแทน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่าผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) 126.243 ล้านบาท และ อัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ 10.47% ซึ่งสูงกว่า ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) สามารถลงทุนได้ดังนั้นโครงการ Delfina Hotel Banchang ถนนสุขุมวิท ตำบลพลา อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาและให้ผลตอบแทนที่สามารถลงทุนได้ อย่างไรก็ตามโครงการดังกล่าวมีความอ่อนไหวต่ออัตราการเข้าพัก และรายได้ค่าเช่าเฉลี่ย ผู้ลงทุนจำเป็นต้องวางแผนรับมือในกรณีที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19