การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก่อให้เกิดรายได้เพื่อสนับสนุนพื้นที่สาธารณะอย่างยั่งยืน

โครงการ the cotton cloud crib เป็นโครงการโรงแรมบูติคพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการพักผ่อนอย่างครบครัน โดยมีพื้นที่โครงการทั้งหมด 4-2-78 ไร่ ตั้งอยู่ภายในพื้นที่ของสวนป่าเฉลิมพระเกียรติเชิงสะพานพระปกเกล้า แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน ที่ตั้งโครงการถูกขนาบด้วยถนนประชาธิปกและถนนพญาไม้โดยสามารถเข้าออกได้จากถนนพญาไม้เท่านั้น ทั้งนี้โครงการยังเชื่อมต่อกับเจ้าพระยาสกายวอร์คซึ่งเป็นโครงการสะพานคนเดิน ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งแรกของประเทศไทยอีกด้วย สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่สถานีสนามไชยซึ่งห่างออกไปประมาณ 600 เมตรและรถไฟฟ้าสายสีทองที่สถานีประชาธิปกซึ่งเป็นสถานีในอนาคต โดยห่างออกไปประมาณ 200 เมตร เมื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในด้านต่างๆ ทั้งด้านกฎหมาย กายภาพ ตลาด และการเงิน พบว่าพื้นที่โครงการเหมาะสำหรับการพัฒนาเป็นโครงการประเภทโรงแรมเพื่อให้ได้ศักยภาพที่สูงสุดของพื้นที่ โดยจับกลุ่มลูกค้าแบบ Upper Scale ที่ชื่นชอบการท่องเที่ยวและพักผ่อนหย่อนใจในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากตัวเมืองกรุงเทพฯมากนัก เน้นการเที่ยวสังสรรค์และพบปะเพื่อนฝูงเพื่อรวมกลุ่มกันและเกิดเป็น Community ขึ้น ทั้งนี้กรุงเทพมหานครยังมีแผนและนโยบายต่างๆในการปรับปรุงภูมิทัศน์และสนับสนุนให้เกิดการท่องเที่ยวในเชิงอนุรักษ์โดยรอบพื้นที่บริเวณโครงการอีกด้วย ซึ่งจะทำให้เกิดการพัฒนาและเกิดอุปสงค์โดยรอบโครงการขึ้นจึงทำให้โครงการโรงแรมบูติคมีความโดดเด่นและน่าสนใจในการพัฒนาทั้งนี้โครงการ the cotton cloud crib เป็นโครงการที่ผู้จัดทำตั้งใจศึกษาในส่วนของการพัฒนาโครงการเพื่อสนับสนุนพื้นที่สาธารณะของเมืองอย่างยั่งยืน เพื่อเป็นแนวทางในการกำหนดนโยบายหรือรูปแบบการพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆของทั้งภาคเอกชนและรัฐบาล ที่จะช่วยให้เกิดการผสมผสานการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้กับพื้นที่สาธารณะของเมืองและสามารถบริหารโครงการได้อย่างยั่งยืน ช่วยให้ผู้พัฒนาเห็นถึงประโยชน์ของพื้นสาธารณะของเมืองและเชื่อมั่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผสมผสานพื้นที่สาธารณะเข้าด้วยกันว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่เพียงพอพร้อมกับการมีส่วนร่วมในการช่วยพัฒนาเมืองเพื่อชุมชมและสังคมได้ด้วยรูปแบบของโครงการ เป็นอาคาร Low Rise 7 ชั้น จำนวน 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอยกว่า 7,000 ตร.ม. มีโรงแรมทั้งหมด 79 ยูนิตและมีส่วนพื้นที่ Co-Working Space พร้อม Café ที่ด้านหน้าของโครงการซึ่งเชื่อมต่อกับสวนสาธารณะ นอกจากนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ ห้องอาหาร Sky Bar Wellness and Spa ฟิตเนส สระว่ายน้ำและที่จอดรถจำนวน 43 คัน โดยโครงการเป็นโครงการความร่วมมือระหว่างภาคเอกชนและรัฐ (PPP-Private Public Partnership) พัฒนาในรูปแบบ BOOT (Built-Own-Operate-Transfer) ซึ่งทางโครงการจะทำการเช่าพื้นที่ของภาครัฐและเป็นผู้รับผิดชอบก่อสร้าง โดยหลังจากดำเนินการครบระยะเวลา 30 ปี ผู้พัฒนาจะทำการโอนพื้นที่และกรรมสิทธิ์คืนให้กลับภาครัฐ ทั้งนี้จากการศึกษาความเป็นได้ทางการเงินโดยการจัดทำงบกระแสเงินสดได้ผลการวิเคราะห์โดยมี• มูลค่าโครงการ = 468,000,000 บาท• มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการ = 228,000,000 บาท• ผลตอบแทนภายในโครงการ = 12%• ต้นทุนทางการเงินของโครงการ = 7.69%• ระยะเวลาคืนทุนของโครงการ = 10ปี 5เดือนเมื่อพิจารณาข้อมูลดังกล่าวและปัจจัยเสี่ยงต่างๆของโครงการจาก Scenario Analysis จะพบว่าโครงการ the cotton cloud crib เป็นโครงการที่น่าสนใจในการลงทุน ทั้งในด้านการเงินผลตอบแทน และการพัฒนาพื้นที่สาธารณะเพื่อสังคมอย่างยั่งยืน

「棉云摇篮」（the cotton cloud crib）项目是一座配备完善休闲设施的精品酒店（boutique hotel）项目，总占地面积为4莱2亩78平方哇，坐落于普密蓬国王纪念跨海森林公园内，地处曼谷空讪县昭披耶街道。项目地块北临拍猜路与拍迈路，仅可通过拍迈路进出。此外，本项目连通泰国首座横跨昭披耶河的人行天桥项目——昭披耶天空步道，可接驳至距离项目约600米的蓝线地铁沙炎站，以及距离项目约200米的未来黄线地铁拍猜站。

经对项目在法律、物理条件、市场及财务等维度的可行性研究后发现，该地块适合开发为精品酒店，以最大化地块价值。项目目标客群为高端休闲旅游群体，他们偏好距离曼谷市区较近的休憩空间，主打社交聚会、好友欢聚以打造专属社区氛围。与此同时，曼谷市政府出台多项政策优化区域景观，并支持项目周边区域开展生态保护性旅游，将带动项目周边区域发展，进一步凸显本精品酒店项目的独特开发价值。

本项目旨在探索可持续的城市公共空间赋能开发模式，为私营及公共部门的新型房地产开发政策提供参考路径，实现营利性房地产开发与城市公共空间的有机融合，并保障项目的可持续运营。此举可帮助开发者认知城市公共空间的价值，坚定融合公共空间的房地产开发模式既能获得充足投资回报，又能助力城市社区与社会发展的信心。

本项目为7层低层（Low Rise）建筑，共2栋楼宇，总建筑面积逾7000平方米，包含79间酒店客房。项目首层设有联合办公空间（Co-Working Space）与咖啡馆，并与城市公共公园直接连通。配套设施涵盖天空酒吧（Sky Bar）、健康水疗中心（Wellness and Spa）、健身房、泳池及43个停车位。本项目采用公私合作伙伴关系（PPP-Private Public Partnership）模式，以建设-拥有-运营-移交（BOOT-Built-Own-Operate-Transfer）方式开发：开发商将租赁国有土地并负责项目建设，运营满30年后，需将地块及全部产权无偿移交国有部门。

经财务可行性研究与现金流测算，本项目核心财务指标如下：
• 项目总造价：468,000,000 泰铢
• 项目净现值（NPV）：228,000,000 泰铢
• 项目内部收益率（IRR）：12%
• 项目融资成本：7.69%
• 项目投资回收期：10年5个月

结合上述财务指标与情景分析得出的各类风险因素综合考量，「棉云摇篮」（the cotton cloud crib）项目在财务回报与可持续的社会公共空间开发维度均具备显著投资价值。