การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินบริเวณถนนบางกรวย-จงถนอม (ย่านราชพฤกษ์)

การศึกษาในครั้งนี้ผู้จัดทามีจุดประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดิน บริเวณถนนบางกรวย-จงถนอม (ย่านราชพฤกษ์) ขนาดที่ดิน 10 ไร่ 1 งาน 17 ตารางวา ซึ่งรูปแบบที่ศึกษาเป็นการเลือกพัฒนาโครงการให้เหมาะสมกับที่ดิน (Site Looking for Use) เพื่อให้เกิดประโยชน์กับที่ดินสูงที่สุด (Highest and Best Use) ซึ่งจากการศึกษากลั่นกรองความคิด ที่ดินแปลงนี้เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรแนวราบประเภททาวน์โฮม เนื่องจากข้อจากัดในด้านกฎหมาย มีความเหมาะสมในด้านการตลาด และมีความคุ้มค่าการลงทุนมากที่สุดในด้านการเงินโครงการ อรุณ ราชพฤกษ์ เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม 2 ชั้น ตั้งอยู่บน อาเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี ที่ดินขนาด 10 ไร่ 1 งาน 17 ตารางวา (4,117 ตารางวา) โฉนดที่ดินเลขที่ 74705,87812,87617,87935 และ 87723 โครงการมีแบบบ้านทั้งหมด 2 แบบ คือ Unit Type A : ขนาด 25 ตารางวา เนื้อที่ใช้สอย 160 ตารางเมตร จานวน 40 หลัง ราคาเริ่มต้น 4.65ล้านบาท และ Unit Type B : ขนาด 21.2 ตารางวา เนื้อที่ใช้สอย 145 ตารางเมตร จานวน 51 หลัง ราคาเริ่มต้น 3.79 ล้านบาท รวมแล้วจานวน 91 ยูนิตมีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 30 เดือนในกระบวนการการศึกษา ผู้ทาการศึกษาได้ทาการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ดังนี้1. ด้านทาเลที่ตั้ง จากการได้รวบรวมข้อมูลด้านกายภาพ กฎหมาย การออกแบบและวางผังโครงการ จนถึงการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง พบว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรประเภททาวน์โฮมมากที่สุด2. ด้านการตลาด จากการศึกษาด้านประชากรศาสตร์ พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้า และการจัดวางตาแหน่งของผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และการเปรียบ เทียบกับคู่แข่ง พบว่า โครงการมีศักยภาพที่จะได้ส่วนแบ่งการตลาดค่อนข้างสูงสาหรับกลุ่มเป้าหมายหลักซึ่งเป็นกลุ่มพนักงานบริษัทเอกชนและราชการระดับอาวุโสหรือระดับผู้จัดการขึ้นไป และกลุ่มนักธุรกิจส่วนตัวรวมถึงอาชีพอิสระที่ต้องการขยับขยายครอบครัว3. ด้านการเงิน หลังจากผ่านการจาลองการรับรู้รายได้และรายจ่ายของโครงการ การวิเคราะห์สมมุติภาพ และการวิเคราะห์ความอ่อนไหว พบว่า ผลตอบแทนของโครงการในสถานการณ์ปกติจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อยู่ที่ 48,391,488 บาท และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) อยู่ที่ร้อยละ 28.52ผลจากการทาการวิเคราะห์ความอ่อนไหวโดยทาการจาลองราคาขายที่ลดลง และค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น พบว่าโครงการยังคงมี NPV มากกว่าศูนย์ และ IRR มากกว่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ และเมื่อทาการวิเคราะห์สถานการณ์ที่ตกต่าที่สุดของต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20% โครงการสามารถรับมือและยังมีความคุ้มค่าในการลงทุน สรุปได้ว่าโครงการ อรุณ ราชพฤกษ์ มีความเป็นไปได้และน่าลงทุน

本次研究的核心目标为探讨在邦坤-春塔姆路（拉差帕坤片区）地块开发住宅项目的可行性，该地块面积为10莱1昂17平方哇。本次研究采用「用地适配开发（Site Looking for Use）」模式，以实现地块的最高最佳利用（Highest and Best Use）。经初步创意筛选分析，该地块适配开发为低层联排住宅（townhome）项目，原因在于其符合法律规范、具备市场适配性，且在项目财务层面拥有最优投资回报率。

本项目为阿隆拉差帕坤两层式低层联排住宅项目，坐落于暖武里府邦坤县，地块面积为10莱1昂17平方哇（合4117平方米），土地产权证编号分别为74705、87812、87617、87935及87723。项目共计两款户型：A型单元：建筑面积25平方哇，实用面积160平方米，共40套，起售价465万泰铢；B型单元：建筑面积21.2平方哇，实用面积145平方米，共51套，起售价379万泰铢，总计91套住宅单元。项目整体开发周期为30个月。

本次研究过程中，研究者通过收集并分析多维度数据以评估项目可行性，具体如下：
1. 区位与开发条件维度：通过收集地块物理属性、法律合规性、项目设计与规划资料，并开展施工可行性分析，结果显示该地块开发低层联排住宅项目具备最高可行性。
2. 市场营销维度：通过人口统计学调研、目标客群行为分析、产品定位以匹配目标客群需求，并对标竞品进行分析，结果显示本项目对于核心目标客群具备较高市场份额潜力，核心客群包括私营及政府企业的中高层管理人员、个体工商户及因家庭结构扩张产生改善需求的自由职业者。
3. 财务可行性维度：经项目收支测算、情景分析及敏感性分析后，常规场景下项目的净现值（Net Present Value，NPV）为48,391,488泰铢，内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）为28.52%。经敏感性分析（调整售价下行、建造成本及利率上行），结果显示项目仍保持净现值为正、内部收益率高于预期收益率；当建造成本最高上浮20%时，项目仍可抵御风险并具备投资价值。

综上，阿隆拉差帕坤项目具备开发可行性与投资价值。