การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการแบบผสมที่ผสมผสานสิ่งแวดล้อมสีเขียวและดนตรีในจังหวัดนครราชสีมา

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat ณ ตำบลในเมือง อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา โดยใช้หลักแนวคิดประโยชน์ที่ดีที่สุดและสูงที่สุด (Highest and Best Use) ซึ่งผ่านการวิเคราะห์ด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน พบว่าโครงการนี้มีศักยภาพสูงในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและพาณิชยกรรม โดยตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 3-1-67 ไร่ ติดถนนมิตรภาพ ทำเลที่มีศักยภาพสูงในการเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม เช่น มอเตอร์เวย์สายอีสาน และถนนวงแหวนรอบนอก ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับและการขยายตัวของโครงการ ทำให้การเดินทางสะดวกและเข้าถึงได้ง่าย รวมถึงพื้นที่บริเวณโครงการมีพื้นที่ดินว่างรอการสร้างโอกาสในการพัฒนา โครงการนี้เกิดจากความตั้งใจในการสร้างประสบการณ์ให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขที่สุด โดยส่วนกลางของอาคารถูกออกแบบมาให้เป็นพื้นที่หลากหลายและครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็น พื้นที่ออกกำลังกาย, สระว่ายน้ำ, Co-Working Space, Playground, Theatre, Onsen & Spa และ Green Space (Pocket Garden และ Vertical Garden) เพื่อสร้างบรรยากาศที่ร่มรื่นและสดชื่น อีกทั้งยังมีพื้นที่ที่ได้จัดสรรไว้สำหรับดนตรีที่ครอบคลุมประมาณหนึ่งในสามของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด เพื่อรองรับกิจกรรมดนตรีเพื่อเป็นศูนย์กลางสำหรับคนที่มีหัวใจดนตรีทุกคนสามารถมาพบปะและแสดงความสามารถได้ และร้านค้าเช่าที่อำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัยเป็น One Stop Service ด้วยทำเลที่ตั้งที่โดดเด่นและการจัดการที่มีประสิทธิภาพ โครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมีศักยภาพสูงในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่น่าสนใจในระยะยาว นอกจากนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกในระยะทางเดินทางไม่เกิน 15 นาที เช่น ศูนย์การค้าและโรงพยาบาล จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในจังหวัดนครราชสีมาในปี 2565 จะลดลง 8.8% แต่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเพียง 7.4% แสดงถึงการปรับตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นในพื้นที่ กลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้อยู่อาศัยในอำเภอเมืองและอำเภอใกล้เคียง ประกอบด้วยผู้ชำนาญงาน ผู้จัดการ และข้าราชการอาวุโส ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง สะดวกสบาย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ส่วนกระแสเงินสดจ่ายประกอบด้วยต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการ สัดส่วนต้นทุนแบ่งเป็น 15% ของพื้นที่เป็นพื้นที่สำหรับ Retail และ 85% เป็นพื้นที่สำหรับ Residential สำหรับโครงการ Residential รวมต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการทั้งหมดเท่ากับ 1,308,615,368 บาท ผลการวิเคราะห์ได้ NPV 1,089,341,875.59 บาท และ IRR 10.19% ระยะเวลาคืนทุน 9 ปี 11 เดือน ขณะที่โครงการ Retail รวมต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการทั้งหมดเท่ากับ 232,357,667 บาท ผลการวิเคราะห์ได้ NPV 90,382,809 บาท และ IRR 13.63% ระยะเวลาคืนทุน 10 ปี โครงการมีหน่วยขายทั้งหมด 530 ยูนิต โดยแต่ละห้องมีขนาดและราคาขายแตกต่างกัน ราคาขายอยู่ที่ 85,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร โครงการจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเริ่มโอนกรรมสิทธิ์หลังจากเดือนที่ 30 รายได้จากพื้นที่ Residential มาจากค่าจองและค่าทำสัญญา ส่วนที่ได้จากเงินดาวน์ และการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อคอนโดเสร็จสมบูรณ์ กระแสเงินสดจ่ายประกอบด้วยเงินลงทุนเริ่มต้น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่า EIA และค่า Construction รวมถึงค่าสื่อสารทางการตลาด ค่าส่วนลด และโปรโมชั่น โครงการมีกำหนดแล้วเสร็จภายใน 36 เดือน โดยจะเปิดโครงการในเดือนที่ 16 แบ่งเป็นงานก่อสร้างประมาณ 15 เดือน และงานสื่อสารทางการตลาด 24 เดือน ด้วยข้อมูลทั้งหมดนี้ โครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat ถือเป็นโครงการที่น่าสนใจในการลงทุน

本研究针对位于呵叻府直辖县城区的Tranquileaf Residence and Onsen Retreat康养度假住宅项目，基于最高最佳使用（Highest and Best Use）原则开展可行性分析，通过法律、物理、市场及财务四大维度进行论证。分析结果显示，该项目具备开发公寓及商业建筑的高潜力：项目地块面积为3莱1哇67平方哇，毗邻友谊路（Mitraphap Road），区位优势显著，可连通东北部地区的核心干道；周边已规划或建成伊桑高速公路、外环城路等交通基建，将有效提升项目的客群吸附能力与拓展空间，实现便捷顺畅的出行通达性，且项目周边尚存大量闲置土地可供后续开发。
本项目以打造极致宜居体验为初衷，公共区域设计多元且完备，涵盖健身区、游泳池、联合办公空间（Co-Working Space）、儿童游乐场、剧院、温泉水疗中心（Onsen & Spa）以及绿地空间（口袋公园与垂直花园），旨在营造清幽雅致、清新自然的居住氛围；同时预留了占公共区域总面积约三分之一的音乐主题场地，作为音乐爱好者交流展示的专属枢纽，并配套面向住户的一站式便民商铺（One Stop Service）。
凭借优越的区位条件与高效的运营规划，Tranquileaf Residence and Onsen Retreat是极具投资价值的优质项目，长期收益潜力可观。此外，项目15分钟车程范围内即可便捷抵达购物中心与医疗机构。
佛历2565年（2022年），呵叻府住宅公寓的产权转让数量同比下降8.8%，但转让总金额仅下降7.4%，反映出本地房地产市场价格呈上行态势。
项目核心客群为直辖县及周边县域的居民，包括专业人士、企业管理者及资深公职人员，他们均追求高品质、舒适便捷且配套完备的居住场所。
项目现金流支出涵盖土地成本与开发成本，其中15%的地块用于零售商业（Retail）开发，85%用于住宅（Residential）开发。住宅板块的总土地及开发成本合计为1,308,615,368泰铢，经测算净现值（NPV）为1,089,341,875.59泰铢，内部收益率（IRR）为10.19%，投资回收期为9年11个月；零售板块的总土地及开发成本合计为232,357,667泰铢，净现值为90,382,809泰铢，内部收益率为13.63%，投资回收期为10年。
项目总计规划530套房源，各户型的面积与售价均存在差异，售价区间为85,000-90,000泰铢/平方米。项目预计于第30个月竣工并完成产权交付。住宅板块的收入来源于租金、签约费，以及公寓竣工时的首付款与产权转让费。
项目现金流出包括初始投资资金、土地购置费用、设计费、环境影响评估（EIA）费、建筑施工费，以及营销推广费、折扣与促销成本。项目计划于36个月内整体竣工，第16个月启动开盘，其中施工周期约15个月，营销推广周期为24个月。
综上，Tranquileaf Residence and Onsen Retreat是极具投资吸引力的优质项目。