การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินบริเวณ ตำบลเชิงเนิน อำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง

โครงการ The Primary Rayong ตั้งอยู่บนถนนราชชุมพล (ค.2) และด้านหลังติดกับซอยเรือนจำ ตำบลเชิงเนิน อำเภอเมือง จังหวัดระยอง พื้นที่ดิน 2 แปลงรวม 30-0-39.5 ไร่ หลังจากที่ทำการกรั่นกรองแนวคิดเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินผืนนี้ ซึ่งพิจารณาปัจจัยด้านกายภาพ กฎหมาย การตลาดและการเงินเบื้องต้นแล้ว พบว่า ที่ดินผืนนี้เหมาะสมในการนำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรเพื่ออยู่อาศัยมากที่สุด โดยประเภทที่เหมาะสมคือ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว 2ชั้น รองรับกลุ่มลูกค้าทั้งผู้ที่อาศัยอยู่ในจังหวัดระยองอยู่แล้ว แล้วมีความต้องการขยายครอบครัว เช่น แต่งงานใหม่ มีแผนมีลูก และแยกตัวออกจากบ้านคุณพ่อแม่ เป็นต้น กับกลุ่มผู้ที่เข้ามาทำงานในจังหวัดระยองในระยะเวลาหนึ่ง มีการงานที่มั่นคง ตำแหน่งงาน senior ขึ้นไป และพร้อมตั้งรกรากใหม่ในจังหวัดระยอง โดยทั้งสองกลุ่มมีอายุ 26-40 ปี รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 20,000 – 80,000 บาท ราคาขายที่เหมาะสมจะเริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท สำหรับรายละเอียดโครงการ The Primary Rayong แบ่งเป็นพื้นที่ขาย 60% และพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภค 40% มีจำนวนบ้านทั้งหมด 163 ยูนิต มีบ้านแฝด 2 แบบบ้าน พื้นที่ 35 ตารางวา จำนวน 82 หลัง บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ 50 ตารางวา จำนวน 57 หลัง และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ 60 ตารางวา จำนวน 24 หลัง คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 892,130,000บาท มาพร้อมกับแนวคิดที่ต้องการสร้างความแตกต่างที่ลงตัว ผสานกับความเรียบง่าย ที่มีความหรูหรา และทันสมัยไปในตัวกับสไตล์บ้านโมเดิร์นแบบนอร์ดิก ให้ความรู้สึก อบอุ่น ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ พร้อมทั้งแบบบ้านที่สัดส่วนลงตัวและ ฟังก์ชั่นต่างๆ ครบครันใช้งาน ได้ทุกส่วน และพื้นที่ส่วนกลางที่มุ่งเน้นพัฒนาภาพลักษณ์ของโครงการให้ดูมีสง่าราศี ด้วยการ ออกแบบคลับเฮ้าส์ที่ทันสมัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และเป็นหน้าเป็นตาให้กับลูกบ้าน รวมถึงสร้าง Brand Equity ของโครงการให้มีระดับ เป็นจุดเด่นสำหรับผู้สัญจรไปมาผ่านโครงการ การพัฒนาโครงการนี้ ใช้แหล่งเงินทุนจากส่วนของผู้พัฒนาโครงการ 51% และการกู้ยืมสถาบันการเงินอีก 49% เมื่อทำการวิเคราะห์ด้านการเงิน พบว่า โครงการ The Primary Rayong สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 30% ต่อปี มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 115,329,851.24บาท โดยมีระยะเวลาคืนทุนที่ 35 เดือน (2 ปี 11 เดือน) แม้แต่ถ้าเกิดเหตุการณ์เลวร้าย ( Worst case) จริงๆ ถ้าต้องแบกรับต้นทุนเพิ่มขึ้น 10% ก็ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ที่ 19% แต่ไม่ควรแบกรับภาระต้นทุนเกิน 20% ในทำนองเดียวกัน ก็ไม่ควรลดราคาขายเกิน 20%

本项目The Primary Rayong坐落于拉差春蓬路（2号路段），地块后侧毗邻监狱巷，位于罗勇府直辖县尖岭区。该地块共计2宗，总面积为30莱0昂39.5平方哇。在经过多轮方案筛选，对该地块的开发可行性展开研究，并综合考量物理条件、法律法规、市场及基础金融因素后，本地块最适宜开发为住宅项目。适配的产品类型为双层联排别墅与独栋别墅，目标客群分为两类：一类为罗勇府本地居民，因组建新家庭（如新婚、计划生育、与父母分户等）产生居住改善需求；另一类为长期在罗勇府稳定就业的群体，职位达到资深及以上，有意向在罗勇府定居，两类客群的年龄区间均为26-40岁，平均月收入为20000-80000泰铢。本项目合理售价起步价为399万泰铢。本项目The Primary Rayong的具体规划为：可售住宅面积占比60%，公共区域及配套设施面积占比40%；总计规划住宅163套，其中包括两种户型的双层联排别墅（单户建筑面积35平方哇，共82套）、双层独栋别墅（单户建筑面积50平方哇，共57套）及双层独栋别墅（单户建筑面积60平方哇，共24套）；项目总估值为892,130,000泰铢。项目整体设计理念旨在打造兼具辨识度与和谐感的居住空间，融合简约、雅致与现代感，采用北欧现代住宅风格，营造温馨氛围，契合新时代人群的生活方式与居住需求；户型设计比例协调，功能分区完备，可满足全场景使用需求；公共区域则着力提升项目形象，打造高端质感，其中现代化会所（Club House）配套齐全，既是业主的休闲社交场所，亦是项目的门面担当，同时助力项目品牌资产价值提升，成为途经路段的亮眼地标。本项目的资金结构为：开发商自有资金占比51%，金融机构贷款占比49%。经财务分析测算，本项目The Primary Rayong的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）可达30%/年，净现值（Net Present Value, NPV）为115,329,851.24泰铢，投资回收期为35个月（即2年11个月）。即便触发极端最坏场景：若开发成本上涨10%，项目内部收益率仍可达19%，仍处于可接受区间；但开发成本涨幅不得超过20%，同理，售价下调幅度亦不得超过20%。