การศึกษาความเป็นไปได้ในการทางธุรกิจเชิงอสังหาริมทรัพย์จากการบูรณะปรับปรุงอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์และศิลปวัฒนธรรม

โครงการ Municipio Project เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากการบูรณะอาคารศาลากลางนนทบุรี (หลังเก่า) ที่ถูกสร้างขึ้นตั้งแต่สมัยพระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 6 และเกิดความชำรุดเสียหายจากการเสื่อมสภาพของวัสดุ จากระยะเวลาการใช้งาน ให้เป็นโครงการพัฒนาศูนย์การเรียนรู้ประวัติศาสตร์วัฒนธรรมและภูมิปัญญาท้องถิ่นจังหวัดนนทบุรี และส่วนพื้นที่ให้เช่าทางพาณิชยกรรม หรือศูนย์การค้าประเภท Theme/Festival ที่ประกอบไปด้วยพื้นที่ F&B Outlet สำหรับร้านอาหาร และส่วน Event Space สำหรับการจัดแสดงงานศิลปะ หรือการจัดนิทรรศการ งานเลี้ยง งานแต่งงาน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่นที่จอดรถกว่า 54 คันที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นลานกิจกรรมเอนกประสงค์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ 2 งาน 51 ตารางวา พื้นที่อาคารรวม 2,350 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่ 4 ใน 6 ของหมู่อาคารศาลากลางนนทบุรี (หลังเก่า) บริเวณท่าน้ำนนทบุรี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนประชาราษฎร์ ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี สามารถเข้าถึงได้ทางรถไฟฟ้ามหานครสายสีม่วง สถานีแยกติวานนท์ ทางออกที่ 4 แล้วเดินทางต่อด้วยรถโดยสารอื่นๆ อีกทั้งยังมีเรือด่วนเจ้าพระยา และถนนสายสำคัญหลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนพิบูลสงคราม ถนนประชาราษฎร์ ถนนติวานนท์ หรือ ถนนงามวงศ์วาน เป็นต้น โดยจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ผ่านทางการวิเคราะห์กายภาพ กฎหมาย และการเงิน พบว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นโครงการพื้นที่ให้เช่าพาณิชยกรรมประเภท Community Mall เพื่อนำรายได้มาสนับสนุนจุดประสงค์หลักของโครงการ คือ ความสามารถแข่งขันกับตลาดได้ และสามารถสนับสนุนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นกับโครงการเพื่อการบูรณะอย่างยั่งยืน โดยจับกลุ่มนักท่องเที่ยวกลุ่ม Upper Scale ที่ชื่นชอบการท่องเที่ยวและพักผ่อนหย่อนใจในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากตัวเมืองกรุงเทพมหานครมากนัก เน้นการเที่ยวสังสรรค์และพบปะเพื่อนฝูงเพื่อรวมกลุ่มกันและเกิดเป็น Community ขึ้น และยังนิยมการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม สนใจในวิถีชีวิตชุมชน และกลุ่มนักท่องเที่ยวที่สนใจในด้านศิลปะ และการออกแบบอีกด้วยโครงการ Municipio Project เป็นความร่วมมือระหว่างหน่วยงานของรัฐ โดยเป็นที่ราชพัสดุที่มอบสิทธิให้เทศบาลนครนนทบุรี เมื่อมีการพัฒนาโครงการจึงมีการทำการขอเช่าพื้นที่จากราชพัสดุเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยนครนนทบุรี รับผิดชอบในส่วนการก่อสร้างบูรณะ โดยภายหลังจากครบสัญญาจะทำการโอนพื้นที่ และกรรมสิทธิ์คืนแก่ราชพัสดุ จากการศึกษาความเป็นได้ทางการเงินโดยการจัดทำงบกระแสเงินสดได้ผลการวิเคราะการลงทุนโดยมี•ต้นทุนพัฒนาโครงการ402,400,000 บาท•มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการ 1,478,131.79 บาท•ผลตอบแทนภายในโครงการ 6.9%•ต้นทุนทางการเงินของโครงการ 6.58%•ระยะเวลาคืนทุนของโครงการ 20 ปี 5 เดือน เมื่อพิจารณาข้อมูลดังกล่าวและปัจจัยเสี่ยงต่างๆของโครงการจาก Scenario Analysis พบว่าโครงการ Municipio Project เป็นโครงการที่ก่อให้เกิดรายได้ที่เหมาะสมและน่าลงทุน โดยสามารถก่อให้เกิดรายได้และผลกำไรกลับสู่โครงการ ทั้งนี้แม้ว่าโครงการจะมีอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับความคาดหวังของตลาด แต่เป็นไปตามอัตราผลตอบแทนที่เทศบาลนนทบุรีคาดหวัง เนื่องจากเป็นโครงการไม่แสวงหากำไร อีกทั้งโครงการสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ที่ต้องการ คือสามารถแข่งขันกับตลาดได้ และสนับสนุนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นกับโครงการพัฒนาศูนย์การเรียนรู้ประวัติศาสตร์วัฒนธรรมและภูมิปัญญาท้องถิ่นจังหวัดนนทบุรีได้อีกด้วย รูปแบบการพัฒนาโครงการนี้จะช่วยให้โบราณสถานที่ทรุดโทรมได้รับการดูแล และยังสามารถสร้างรายได้ให้สามารดูแลโครงการได้อย่างยั่งยืน และอาจจะนำไปสู่แผนการบูรณะอาคารโบราณสถานในพื้นที่อื่นๆ ซึ่งจะเป็นมรดกวัฒนธรรมและประวัติศาสต์อย่างยั่งยืนต่อไป

Municipio Project项目为房地产开发项目，旨在修复始建于拉玛六世统治时期、因材质老化与长期使用而损毁的暖武里府中央法院旧楼，将其改造为暖武里府历史文化与本土智慧学习中心，同时配套商业租赁场地或主题/节庆型商业综合体。该综合体包含餐饮门店（F&B Outlet）、用于举办艺术展览、展会、宴会及婚礼的活动场地（Event Space），并配备54个以上停车位，该停车场可改造为多功能活动广场。

项目占地2莱（rai）2乍（ngan）51平方哇（square wah），总建筑面积2350平方米，为暖武里府中央法院旧楼群6栋楼宇中的第4栋，坐落于昭披耶河（湄南河）畔暖武里河段的民社路，位于暖武里府府治暖武里县大花园区。项目可通过曼谷地铁紫线蒂瓦南站4号出口换乘其他交通抵达，亦可搭乘昭披耶快船；周边另有多条主干道环绕，包括披耶颂堪路、民社路、蒂瓦南路以及翁巫兰路等。

经物理条件、法律合规性与财务可行性分析，本项目可开发为社区购物中心（Community Mall）类商业租赁项目，以运营营收支撑项目核心目标：具备市场竞争力，并可持续覆盖项目修复与运营的各类成本。项目目标客群为青睐曼谷近郊休闲游的高端游客群体（Upper Scale），该群体偏好与亲友聚会社交、组建社区社群，同时热衷文化旅游、社区生活体验，以及艺术与设计领域。

本项目为政府部门合作项目，该物业原属皇家财产局资产，授权暖武里府市政厅开发。项目需以30年租期向皇家财产局租赁场地，由暖武里府市政厅承担修复与建设工作，租约期满后将场地与产权归还皇家财产局。

经现金流测算的财务可行性分析结果如下：
• 项目开发总成本：402,400,000泰铢
• 项目净现值（Net Present Value, NPV）：1,478,131.79泰铢
• 项目内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）：6.9%
• 项目融资成本：6.58%
• 投资回收期：20年5个月

结合情景分析得出的各类项目风险因素评估后，Municipio Project项目具备合理的投资回报与盈利空间。尽管其收益率略低于市场预期，但符合暖武里府市政厅的预期收益率——因本项目为非营利性项目。同时，本项目可达成既定目标：具备市场竞争力，并可持续支撑暖武里府历史文化与本土智慧学习中心的运营成本。

本开发模式可使破败的历史建筑得到保护，同时创造可持续的运营营收，亦可作为其他区域历史建筑修复项目的范本，永久留存文化与历史遗产。