การศึกษาความเป็นไปได้บนที่ดินเปล่าถนนสุขุมวิท บริเวณถนนสุขุมวิท 66 เขตบางนา จังหวัดกรุงเทพฯ

โครงการ The Modish @ Sukhumvit 66 เป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท (ใกล้ซอยสุขุมวิท 66) บนเนื้อที่ดินโครงการทั้งสิ้น 4-2-32 ไร่ โดยมีอาณาเขตของที่ดินโดยรอบ ดังนี้ ทิศเหนือ ติดกับบ้านพักอาศัย 2 ชั้น บน ที่ดินแปลงขนาดใหญ่ ทิศตะวันออก ติดกับบ้านพักอาศัย 2 ชั้น บน ที่ดินแปลงขนาดใหญ่ทิศใต้ ติดกับอาคารชั้นเดียวทิศตะวันตก ติดกับบ้านไม้ 1-2 ชั้น และที่ดินเปล่า ในเบื้องต้น ได้ทำการศึกษาด้านผังเมือง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการพิจารณาด้านความเป็นไปได้ด้านการตลาดในพื้นที่ พบว่าที่ดินที่ตั้งโครงการอยู่ในบริเวณผังเมือง 2 สี ได้แก่ ตั้งอยู่ผังสีแดง พ 3-41 (FAR สร้างได้ 7:1, OSR ร้อยละ 4.5) การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม และตั้งอยู่ผังสีส้ม ย. 7-28 (FAR สร้างได้ 5:1, OSR ร้อยละ 6) การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย ที่ดินมีความเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการหลายประเภท ได้แก่ อพาร์ทเมนท์ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ โรงแรม และคอนโดมิเนียม แต่จากการวิเคราะห์การตลาด ทั้งด้านอุปสงค์ อุปทาน สำรวจข้อมูลคู่แข่งทั้ง 4 ประเภทในพื้นที่ที่ศึกษา พบว่าโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากเป็นโครงการที่มีความต้องการในตลาด ทั้งในราคาขาย (บาทต่อตารางเมตร) ที่อยู่ในระดับสูง อัตราการขาย (Absorption rate ) รวมถึงความเป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจที่สุด โครงการได้ทำการศึกษาความต้องการและพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าโดยการออกแบบแบบสอบถาม เพื่อหารูปแบบและองค์ประกอบต่างๆ ที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายต้องการ และนำผลของการศึกษามาพัฒนาต่อ จนได้แนวคิดและภาพรวมโครงการ โดยมีรายละเอียดโดยสรุปดังนี้รูปแบบโครงการ โครงการ The Modish @ Sukhumvit เป็นโครงการ ประเภทคอนโดมิเนียม แนวคิดและรูปแบบโครงการ Modern, Relax, Fulfill (การออกแบบตัวอาคาร ส่วนกลาง และภายใน ห้องพักอาศัย แบบ Classy Modern ให้ ความรู้สึกทันสมัยและมีระดับ) พื้นที่โครงการ 4-2-32 ไร่รายได้ลูกค้า รายได้ส่วนบุคคล 30,000 – 60,000 บาท/ เดือนและรายได้ครอบครัว 70,000 บาทขึ้นไป ขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วย 29 – 66 ตารางเมตรระดับราคาขาย 3.24 – 7.39 ล้านบาท (ราคาขายเฉลี่ย 112,000 บาท/ตารางเมตร)สิ่งอานวยความสะดวก ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง, เข้าออกโครงการด้วย ระบบคีย์การ์ด (Access Card Control), สระว่ายน้ำ (Swimming Pool), ฟิตเนส (Fitness), ล็อบบี้ (Lobby), สวน (Community Garden), Wi-Fi พื้นที่ส่วนกลาง, ห้อง ประชุมและห้องสมุด ลักษณะโครงการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ก่อสร้างได้ 2 อาคาร แบ่งเป็นอาคารสูง 31 ชั้น และอาคารอาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวม (GFA) เท่ากับ 46,639 ตารางเมตร พื้นที่ขาย (NSA) เท่ากับ 27,072ตารางเมตร และ Efficiency 58% ที่จอดรถทั้งโครงการ จำนวน 311 คัน และระยะเวลาโครงการทั้งหมดตั้งแต่ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน (Feasibility study) จนถึงนัดลูกค้าเพื่อตรวจรับห้องและโอนกรรมสิทธิ์ เป็นระยะเวลา 48 เดือน การลงทุน งบประมาณในการลงทุนโครงการ ประกอบด้วยงบประมาณในการลงทุนรวมเป็นเงิน1. ค่าที่ดินและค่าถมที่ดิน734,998,400.002. ค่าก่อสร้างและค่าเฟอร์นิเจอร์1,107,400,000.003. ค่าพัฒนาโครงการ41,042,320.004. ค่าก่อสร้าง Sales office + Show flat22,000,000.005. ค่าเงินสำรอง (Contingency)30,781,740.005. ค่าใช้จ่ายทางการตลาด22,515,000.006. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการโอน2,125,737.607. ค่าใช้จ่ายพนักงาน2,880,000.008. ภาษีธุรกิจเฉพาะ100,213,344.009. ค่าธรรมเนียมการโอน 1% (คนละครึ่งกับลูกค้า)30,367,680.00รวมต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด2,125,105,962.00แหล่งเงินทุน มาจาก 2 แหล่ง ได้แก่ แหล่งเงินทุนภายใน ซึ่งเป็นส่วนของผู้ประกอบการเอง และ แหล่งเงินทุนจากภายนอก ซึ่งคือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนเงินลงทุนมีหนี้สินต่อทุนเป็น 70: 30ผลการวิเคราะห์ทางการเงิน จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน จากกระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้1.มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV) 178,113,974 บาท2. อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR) 13.13% ต่อปี จากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่า The Modish @ Sukhumvit 66 มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่ได้ตั้งเกณฑ์ไว้ และเมื่อทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ราคาขาย ซึ่งผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหวนั้นอยู่ในระดับที่สามารถยอมรับได้ ดังนั้นโครงการ The Modish @ Sukhumvit 66 มีความเป็นไปได้ในการลงทุนคำสำคัญ: คอนโดมิเนียม, สุขุมวิท 66, บางนา

The Modish @ Sukhumvit 66项目为公寓住宅开发项目，选址于素坤逸路沿线（临近素坤逸66巷），总用地面积为4莱2哇32平方哇。项目四至范围如下：北邻面积较大的2层独栋住宅用地；东邻同类型的2层独栋住宅用地；南邻单层建筑；西邻1-2层木屋及闲置空地。

项目前期已开展城市规划及相关法律法规研究，并同步评估区域市场可行性。经核查，项目地块符合两类城市规划用地属性：其一为红色规划区PH 3-41，容积率（Floor Area Ratio, FAR）为7:1，开放空间率（Open Space Ratio, OSR）为4.5%，用地性质为商业用地；其二为橙色规划区YH 7-28，容积率（FAR）为5:1，开放空间率（OSR）为6%，用地性质为中等密度住宅用地。

从法律可行性层面来看，该地块可开发多种业态，包括公寓、服务式公寓、酒店及公寓住宅。但经市场分析，结合区域供需情况及四类竞品调研结果，公寓住宅项目的投资吸引力最高：其市场需求旺盛，售价（泰铢/平方米）处于较高水平，去化率（Absorption Rate）表现优异，且财务回报潜力最佳。

项目通过设计调查问卷研究目标客群的需求与行为习惯，以明确目标客群所需的户型与产品元素，并基于调研结果推进项目开发，最终形成项目整体概念与方案，核心要点如下：
1. 项目业态：The Modish @ Sukhumvit项目为公寓住宅开发项目，核心理念为Modern, Relax, Fulfill（建筑主体、公共区域及住宅室内均采用典雅现代设计风格，营造时尚高端的居住体验）。
2. 用地规模：4莱2哇32平方哇。
3. 客群定位：个人月收入30000-60000泰铢，家庭月收入70000泰铢以上的客群。
4. 户型面积：29-66平方米。
5. 售价区间：324万-739万泰铢（均价112000泰铢/平方米）。
6. 配套设施：24小时安保系统、门禁刷卡系统（Access Card Control）、游泳池（Swimming Pool）、健身中心（Fitness）、大堂（Lobby）、社区花园（Community Garden）、公共区域Wi-Fi、会议室及图书室。
7. 项目规划：拟建2栋楼宇，分别为31层高层公寓及8层小高层公寓；总建筑面积（Gross Floor Area, GFA）为46639平方米，可售面积（Net Sellable Area, NSA）为27072平方米，得房率为58%；项目停车位共计311个。
8. 项目周期：从投资可行性研究（Feasibility Study）至客户收房及产权过户，总周期为48个月。
9. 投资预算：项目总投资预算如下：
- 土地及土地收购成本：734,998,400.00泰铢
- 建筑及软装成本：1,107,400,000.00泰铢
- 项目开发成本：41,042,320.00泰铢
- 销售中心及样板间建造成本：22,000,000.00泰铢
- 预备金（Contingency Fund）：30,781,740.00泰铢
- 营销费用：22,515,000.00泰铢
- 过户相关费用：2,125,737.60泰铢
- 员工薪酬成本：2,880,000.00泰铢
- 特种商业税：100,213,344.00泰铢
- 1%过户手续费（买卖双方各承担一半）：30,367,680.00泰铢
项目总开发成本合计：2,125,105,962.00泰铢
10. 资金来源：分为两类，其一为开发者自有资金，其二为金融机构信贷；投融资结构为债权:股权=70:30。
11. 财务分析：基于项目现金流开展财务可行性分析，结论如下：
- 净现值（Net Present Value, NPV）：178,113,974泰铢
- 内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）：13.13%/年
基于上述结果，The Modish @ Sukhumvit 66项目符合预设财务可行性标准；进一步针对影响项目回报的核心风险因素（土地成本、建造成本、售价）开展敏感性分析，结果显示风险处于可接受范围内。因此，The Modish @ Sukhumvit 66项目具备投资可行性。

关键词：公寓住宅，素坤逸66巷，邦纳