การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอยรัตนาธิเบศร์ 10

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอย รัตนาธิเบศร์ 10 พื้นที่โครงการ ตั้งอยู่บนถนนรัตนาธิเบศร์ ตำบลบางกระสอ อำเภอเมืองนนทบุรี นนทบุรี เนื้อที่ 0 ไร่ 3 งาน 86.0 ตารางวา จากการศึกษาเบื้องต้นในด้านกฎหมาย ลักษณะทางกายภาพ วิเคราะห์ตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้น พบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดตามแนวคิด Highest and Best Use คือ คอนโดมิเนียม Low-rise ระดับ Economy สำหรับกลุ่ม คนโสดและครอบครัวที่ไม่มีลูก ที่มีนิสัยและพฤติกรรมแบบรักสัตว์รักความสงบและประหยัด มี รายได้มากกว่า 15,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากมีความต้องการอยู่อาศัยที่ปลอดภัย เลี้ยงสัตว์ได้ เดินทางสะดวก ทำเลดีใกล้รถไฟฟ้า โดยโครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุนเนื่องจาก ด้วยอัตราดูดซับในบริเวณนั้นอยู่ที่ 9.3 หน่วยต่อเดือน โครงการจะใช้เวลาปิดโครงการประมาณ 1 ปี 5 เดือน และกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อที่เหมาะสมกับโครงการ ตลอดจนราคาเฉลี่ยของโครงการอยู่ในระดับ ใกล้เคียงและต่ำกว่าตลาด จึงแข่งขันได้โดยใช้ชื่อโครงการว่า เดิร์นมาร์ (Dernma) เป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น มีพื้นที่อาคารรวม 8,106 ตร.ม. พื้นที่ขาย 4,458.3 ตร.ม. มีห้องชุดทั้งหมดจำนวน 140 ยูนิต ประกอบด้วยรูปแบบ Type A และ Type B แตกต่างกันที่การออกแบบภายใน โดยทั้งสองรูปแบบมีขนาดราว 31 ตร.ม. Type A มีจำนวน 126 ยูนิต Type B มีจำนวน 14 ยูนิต พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบรับกับกลุ่มลูกค้าของโครงการ มีราคาเฉลี่ย 64,000 บาทต่อตารางเมตร มี แผนดำเนินงานรวมทั้งสิ้น 36 เดือน โครงการมีแหล่งเงินทุน 2 ส่วน ได้แก่ แหล่งเงินทุนส่วนของเจ้าของ คิดเป็น 36% และแหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมสถาบันการเงิน คิดเป็น 64% จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน และการลงทุน พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 27,905,448 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน โครงการ (IRR) เท่ากับ 19.2% เมื่อจำลองสถานการณ์ทางการเงินของโครงการ ในสถานการณ์ดีที่สุด และแย่ที่สุด ให้ผลที่ยอมรับได้จึงสรุปได้ว่าโครงการ Dernma มีความเป็นไปได้ในการลงทุน

本研究针对叻喃迪柏（Rattanatibet）10巷项目地块的开发可行性展开调研，该地块坐落于泰国暖武里府暖武里县挽甲素区叻喃迪柏路，土地面积为0莱3哇86.0平方哇。通过前期法律合规性、场地物理属性、市场分析及初步财务可行性调研，结果显示，契合最高最佳使用（Highest and Best Use）原则的最优物业类型为经济型低层公寓（Low-rise Condominium），目标客群为无子女的单身人士及丁克家庭，该群体喜爱宠物、偏好静谧生活且具备储蓄习惯，月收入高于15000泰铢。该类客群存在安全居住、可饲养宠物、出行便捷的住房需求，且地块区位优越，临近轨道交通站点。本项目具备投资可行性，原因在于该区域的住宅去化率达9.3套/月；项目建设期约为1年5个月，目标客群购买力与项目定位匹配，且项目均价接近且低于周边市场均价，具备市场竞争力。本项目命名为德恩玛（Dernma），为8层公寓建筑，总建筑面积8106平方米，可售面积4458.3平方米，共计140套住宅单元，分为A型与B型两种户型，二者仅内部设计存在差异，单套建筑面积均约31平方米，其中A型126套、B型14套。项目配套设施适配目标客群需求，销售均价为64000泰铢/平方米，整体项目周期共计36个月。本项目资金来源分为两部分：自有资金占比36%，金融机构贷款占比64%。通过财务及投资可行性分析可知，当对项目财务状况进行极端情景（最优与最差情景）模拟后，项目净现值（NPV）为27905448泰铢，内部收益率（IRR）达19.2%，测算结果均处于可接受区间。综上可得出结论：德恩玛（Dernma）项目具备投资可行性。