แนวทางการกำหนดอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวทางการกำหนดอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้ โดยใช้กระบวนการวิจัยด้วยเทคนิคเดลฟาย ซึ่งเป็นการวิจัยที่แบ่งออกเป็น 2 ระยะต่อเนื่องกัน คือ ระยะที่ 1 กระบวนการวิจัยเชิงคุณภาพ ใช้แบบสัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้างเป็นเครื่องมือในการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ให้ข้อมูล จำนวน 3 กลุ่ม ประกอบด้วย ผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จำนวน 5 ราย ผู้ประเมินมูลค่าหลักชั้นวุฒิของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จำนวน 5 ราย และผู้รับรองรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของธนาคารพาณิชย์ไทย จำนวน 5 ราย จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยเทคนิคการวิเคราะห์เนื้อหา และกระบวนการวิจัยเชิงปริมาณ ใช้แบบสอบถามเป็นเครื่องมือในการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างผู้เชี่ยวชาญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินมูลค่าหลักชั้นวุฒิของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และผู้รับรองรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของธนาคารพาณิชย์ไทย รวม 100 ราย จากนั้นทำการสรุปฉันทามติของผู้เชี่ยวชาญที่มีต่ออัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้ จำแนกตามประเภทและทำเลที่ตั้ง โดยพิจารณาจากค่าความแตกต่างระหว่างมัธยฐานกับฐานนิยมและค่าความแตกต่างระหว่างควอไทล์ ผลการวิจัยพบว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการกำหนดอัตราคิดลดสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้ โดยแบ่งออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่ 1) ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ ประกอบด้วย ประเภทของทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง สภาพอาคาร ลักษณะทางกายภาพ ผู้บริหารอาคาร จุดแข็งและจุดอ่อนของโครงการ 2) ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ประกอบด้วย สัดส่วนของเงินทุน ต้นทุนทางการเงิน อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ต้นทุนค่าเสียโอกาส และ 3) ปัจจัยภายนอก ประกอบด้วย ภาวะเศรษฐกิจ สภาวะตลาด อุปสงค์และอุปทาน ความเสี่ยงทางธุรกิจ อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ ทั้งนี้ ผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่มีความคิดเห็นว่า วิธีการที่เหมาะสมในการกำหนดอัตราคิดลดสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ก่อให้เกิดรายได้ คือ วิธีต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก อัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าโรงแรม เท่ากับ ร้อยละ 8 – 10 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และร้อยละ 10 ในพื้นที่ต่างจังหวัด อัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าอพาร์ทเม้นท์ เท่ากับ ร้อยละ 8 – 10 ในทุกพื้นที่ และอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับการประเมินมูลค่าอาคารสำนักงานให้เช่าและศูนย์การค้า เท่ากับ ร้อยละ 8 – 10 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และร้อยละ 10 – 12 ในพื้นที่ต่างจังหวัด