แบบจำลองการกำหนดราคาสินค้าคงเหลือของห้องชุดพักอาศัยพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานคร

ปัจจุบันสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความชะลอตัว ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยคงเหลือที่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาโครงการ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จำนวนห้องชุดพักอาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานคร ที่มีสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องต้องแบกรับภาระ ต้นทุนของบริษัทจนกว่าจะขายสินค้าได้ นอกจากนั้นการเร่งระบายสินค้าคงเหลือด้วยการตั้งราคาขายที่ต่ำกว่าภาวะปกติ ส่งผลเสียกับผู้พัฒนาโครงการด้วยเช่นกัน งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อสร้างแบบจำลองเพื่อประมาณราคาขายห้องชุดคงเหลือในโครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานคร ของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งโดยปกติแล้วราคาขายโครงการจะถูกปรับเปลี่ยนให้สูงขึ้นเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือปรับราคาลง เมื่อโครงการประสงค์จะเร่งระบายสินค้าให้หมด เพื่อประโยชน์แก่ผู้พัฒนาโครงการ ได้กำหนดราคาขายได้อย่างถูกต้อง โดยใช้แบบจำลองราคา เฮโดนิค (Hedonic Price Model) มาใช้ในการวิเคราะห์ ใช้ข้อมูลราคาขายห้องชุดเฉลี่ยเริ่มต้นของทั้งโครงการที่ประกาศขายในเว็บไซต์ทางการของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 จำนวน 85 ข้อมูล โดยผลวิจัยพบว่า สมการรูปแบบ ln-ln เป็นสมการที่เหมาะสมที่สุด มีค่า Adjusted R-Square เท่ากับ 0.831 มี 7 ตัวแปร ที่มีผลต่อการกำหนดราคาสำหรับสินค้าคงเหลือของห้องชุดพักอาศัยพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานคร เรียงลำดับความสำคัญคือ 1) พื้นที่ส่วนกลางพิเศษ (นอกเหนือจากพื้นที่ส่วนกลางที่อาคารชุดทั่วไปมีทุกโครงการ) 2) บริษัทที่ผู้บริโภคนึกถึงมากที่สุดเป็นอันดับแรก 10 อันดับ 3) ค่าส่วนกลาง 4) ระยะห่างจากห้างสรรพสินค้า จากการจัดอันดับห้างสรรพสินค้าที่ดีที่สุด 5 แห่งในกรุงเทพมหานคร 5) จำนวนชั้นทั้งหมดของอาคารชุด 6) ระยะห่างจากสวนสาธารณะระดับย่านและระดับเมืองที่มีขนาดใหญ่มากกว่า 125 ไร่ จำนวน 8 แห่ง 7) ระยะห่างจากรถไฟฟ้า BTS และ MRT ผลการวิจัยจะเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเป็นแนวทางในการกำหนดราคาสินค้าคงเหลือในโครงการที่พร้อมอยู่อาศัย ให้สามารถขายห้องชุดคงเหลือได้จนหมดในที่สุด และยังทราบถึงปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดราคาของสินค้าประเภทนี้ เป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการในอนาคตต่อไป ในด้านวิชาการผลของงานวิจัยนี้ผู้ที่ศึกษาสามารถนำองค์ความรู้ในการกำหนดราคาขายสินค้าประเภทนี้ ไปขยายการใช้งานเพื่อให้ก่อประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้